合肥房價企穩回升？ 房價已到底部剛需無需再觀望
?8月18日，國傢統計局公佈瞭2017年7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。15個一線城市和熱點二線城市中，新建商品住宅價格有5個城市環比出現上漲，其中漲幅最大的兩個城市是廣州和合肥，廣州環比上漲0.4%，合肥上漲0.3%。熱點城市中，合肥排第二名。
我們再回顧之前國傢統計局1-7月份的房價數據。2017年前6個月，合肥新建商品住宅價格隻有3月份和6月份環比出現上漲，且僅有0.1%;二手房價格除瞭3月份沒有發生變化，基本都是環比下跌。但在7月份的房價統計中，不論是新房還是二手房，合肥房價環比均出現今年以來的最大漲幅。
這是不是意味著合肥房價將全面出現轉折呢?從安居客上50個重點城市的房價數據，我們可以看到合肥7月份的二手房價格環比下跌-0.54%，其變化幅度基本上是排在所有城市的後列。
從2017年7月份50個重點城市房價平均環比漲幅來看，較6月份出現明顯收窄，看來7、8月份確實是傳統的淡季。漲幅排名靠前的依然是三四線城市，而跌幅最大的區域是環京。
長三角城市。上海房價經過5月份小幅反彈之後，繼續下調，是整個7月份長三角跌幅最大的城市。除上海之外，長三角的其他核心城市，蘇州、合肥、南京、杭州房價都是負增長或者小幅增長。其他非核心城市，基本上都還在補漲之中，特別是常州，最為兇猛。
華南珠三角城市。珠三角城市也基本上表現比較平和，沒有出現太大的漲幅。凡是環比出現正增長的，基本上都是前期房價上漲不足或者回調已久的城市。廈門房價(47689元/平米)已經連續下跌兩個月，但依然超過一線城市深圳(47369元/平米)，這是一個非常不可思議的現象。
環渤海灣城市。環渤海灣城市房價是所有城市群中表現最弱勢的，經過去年底和今年初的瘋狂炒作，環京地帶房價開始出現崩潰，石傢莊、廊坊、天津開始出現加速下滑。而北京的房價似乎見底回調。
其他城市。中部省會城市隻有長沙出現瞭回調，如果結合長沙這兩天出臺的限購變相放松措施，我們可以看出長沙房地產市場的水有多深。西部城市表現異常良好，全部都在小幅上漲，我們還可以理解為這波大周期最後行情的補漲。投資不過山海關，東北城市依舊是我們應該遠離的地方。
合肥鏈傢7月份共成交瞭295套二手房，這個數字在6月份是301套，其實三四月份的成交量也基本上跟這個相近，這也反映瞭合肥市場淡季不淡的反常現象。我在之前文章中講過，合肥新房備案價格被嚴格限制，很多開發商的備案價格不能通過，這造成新房市場供應嚴重不足，今年前7個月新房備案量僅有去年同期的三分之二。
新房供應跟不上，需求被迫選擇二手房，因此二手房交易比預期活躍。以下數據采自鏈傢網的實際成交數據，樣本數為1881個，7月份為295個。因鏈傢的業務范圍有限，這裡的房價數據基本上是合肥市區或毗鄰市區的數據，房價反映上比合肥實際均價要高一些。
1、合肥7月份二手房整體成交情況
從2016年11月份到今年7月份總共9個月來合肥房價的變化趨勢來看，如果去掉一個最高值，再去掉一個最低值，那麼次高值為16800元/平米，次低值為16270元/平米，兩者僅相差3.26%。房價最高點出現在年前年後，目前房價比4個月前確實有所下滑，但幅度不大。
從成交周期上來看，過去9個月來，合肥二手房平均成交周期一直呈上升趨勢，二手房購買者觀望情緒繼續加重。說明更多人對合肥市場更加謹慎，並不急於購房，購房沖動逐步被抑制。
從議價空間上來看，自去年12月份議價空間達到最大，隨後3個月跌至3.3%的水平，之後一直維持在這個值左右。說明合肥二手房價格基本表現穩定，難有下探空間。
從合肥各區域成交情況來看，濱湖成交量較上個月下跌20%，但成交價格上漲4.5%。廬陽區成為成交量最大的區域，成交價格比上個月也有較大漲幅。肥西成交有所增加，長豐減少，兩個區域房價都有小幅下跌。政務區成交量和成交價格上都有小幅下滑。
2、學區房和非學區房價格
這裡所指的學區房為：四十五中本校，四十二中本校，四十八中本校，五十中東西新三個校區，三十八中本校，四十六中本校。
我們可以看出，合肥學區房實際成交價格在四五月份達到最高點後，一直穩定在19500元/平米上下。
非學區房的成交均價也基本上維持在15800元/平米左右，比學區房均價低瞭23.4%。
從學區房的成交量跟所有二手房成交量的占比來看，基本維持在18%左右，目前仍然處於學區房的交易淡季。
從二手房戶型的成交比例來看，3室及以上戶型和2室戶型成交量相同，2室戶型成交較上個月大幅增加，公寓則大幅減少。
不管是國傢中國信託信貸利率統計局的新房數據，還是安居客和鏈傢網統計的二手房數據，合肥7月份房價都未出現太大的波動，這基本上符合我對合肥今年房價的判斷。我在之前文章中多次強調，合肥房價今年的基調就是 穩 ，穩定房價是地方必須完成的任務。
之前的文章中分析過，今年下半年的中國信託貸款條件中國信託個人信貸經濟工作會議確定瞭房地產的調控基調， 要穩定中國信託信貸過件率房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制 ，因此房地產政策連續性上是不會輕易動搖的，所以限購政策短期基本不可能放開。
但我要提醒的是，合肥市中心的限價新房越來越少，而部分市郊的新房因定價過高，會存在價格支撐略微不足的情況。很多前期拿地價格過高的房企，因土地成本及備案價格限制問題而無法開盤，這種限價政策我覺得難以持久。
一旦逐步放開備案價格，合肥市區新房將很難找到低價房，屆時你不得不面臨3種選擇，要麼選擇高中國信託信貸最高額度價房，要麼選擇市郊低價房，要麼選擇市中心的二手房。前兩種選擇性價比不會太高，對於很多人來講，可能還是要被迫選擇二手房。
對於剛需來說，沒有必要再去觀望，我認為現在房價應該到瞭底部，不過這個底部究竟持續多長時間我不知道。但我知道，至少在二手房市場，你肯定有機會找到比以後所謂房價 谷底 性價比更高的房源。
原標題：合肥房價企穩回升？ 合肥7月份二手房成交分析及購房建議5121B15B8B48ECA2
?8月18日，國傢統計局公佈瞭2017年7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。15個一線城市和熱點二線城市中，新建商品住宅價格有5個城市環比出現上漲，其中漲幅最大的兩個城市是廣州和合肥，廣州環比上漲0.4%，合肥上漲0.3%。熱點城市中，合肥排第二名。
我們再回顧之前國傢統計局1-7月份的房價數據。2017年前6個月，合肥新建商品住宅價格隻有3月份和6月份環比出現上漲，且僅有0.1%;二手房價格除瞭3月份沒有發生變化，基本都是環比下跌。但在7月份的房價統計中，不論是新房還是二手房，合肥房價環比均出現今年以來的最大漲幅。
這是不是意味著合肥房價將全面出現轉折呢?從安居客上50個重點城市的房價數據，我們可以看到合肥7月份的二手房價格環比下跌-0.54%，其變化幅度基本上是排在所有城市的後列。
從2017年7月份50個重點城市房價平均環比漲幅來看，較6月份出現明顯收窄，看來7、8月份確實是傳統的淡季。漲幅排名靠前的依然是三四線城市，而跌幅最大的區域是環京。
長三角城市。上海房價經過5月份小幅反彈之後，繼續下調，是整個7月份長三角跌幅最大的城市。除上海之外，長三角的其他核心城市，蘇州、合肥、南京、杭州房價都是負增長或者小幅增長。其他非核心城市，基本上都還在補漲之中，特別是常州，最為兇猛。
華南珠三角城市。珠三角城市也基本上表現比較平和，沒有出現太大的漲幅。凡是環比出現正增長的，基本上都是前期房價上漲不足或者回調已久的城市。廈門房價(47689元/平米)已經連續下跌兩個月，但依然超過一線城市深圳(47369元/平米)，這是一個非常不可思議的現象。
環渤海灣城市。環渤海灣城市房價是所有城市群中表現最弱勢的，經過去年底和今年初的瘋狂炒作，環京地帶房價開始出現崩潰，石傢莊、廊坊、天津開始出現加速下滑。而北京的房價似乎見底回調。
其他城市。中部省會城市隻有長沙出現瞭回調，如果結合長沙這兩天出臺的限購變相放松措施，我們可以看出長沙房地產市場的水有多深。西部城市表現異常良好，全部都在小幅上漲，我們還可以理解為這波大周期最後行情的補漲。投資不過山海關，東北城市依舊是我們應該遠離的地方。
合肥鏈傢7月份共成交瞭295套二手房，這個數字在6月份是301套，其實三四月份的成交量也基本上跟這個相近，這也反映瞭合肥市場淡季不淡的反常現象。我在之前文章中講過，合肥新房備案價格被嚴格限制，很多開發商的備案價格不能通過，這造成新房市場供應嚴重不足，今年前7個月新房備案量僅有去年同期的三分之二。
新房供應跟不上，需求被迫選擇二手房，因此二手房交易比預期活躍。以下數據采自鏈傢網的實際成交數據，樣本數為1881個，7月份為295個。因鏈傢的業務范圍有限，這裡的房價數據基本上是合肥市區或毗鄰市區的數據，房價反映上比合肥實際均價要高一些。
1、合肥7月份二手房整體成交情況
從2016年11月份到今年7月份總共9個月來合肥房價的變化趨勢來看，如果去掉一個最高值，再去掉一個最低值，那麼次高值為16800元/平米，次低值為16270元/平米，兩者僅相差3.26%。房價最高點出現在年前年後，目前房價比4個月前確實有所下滑，但幅度不大。
從成交周期上來看，過去9個月來，合肥二手房平均成交周期一直呈上升趨勢，二手房購買者觀望情緒繼續加重。說明更多人對合肥市場更加謹慎，並不急於購房，購房沖動逐步被抑制。
從議價空間上來看，自去年12月份議價空間達到最大，隨後3個月跌至3.3%的水平，之後一直維持在這個值左右。說明合肥二手房價格基本表現穩定，難有下探空間。
從合肥各區域成交情況來看，濱湖成交量較上個月下跌20%，但成交價格上漲4.5%。廬陽區成為成交量最大的區域，成交價格比上個月也有較大漲幅。肥西成交有所增加，長豐減少，兩個區域房價都有小幅下跌。政務區成交量和成交價格上都有小幅下滑。
2、學區房和非學區房價格
這裡所指的學區房為：四十五中本校，四十二中本校，四十八中本校，五十中東西新三個校區，三十八中本校，四十六中本校。
我們可以看出，合肥學區房實際成交價格在四五月份達到最高點後，一直穩定在19500元/平米上下。
非學區房的成交均價也基本上維持在15800元/平米左右，比學區房均價低瞭23.4%。
從學區房的成交量跟所有二手房成交量的占比來看，基本維持在18%左右，目前仍然處於學區房的交易淡季。
從二手房戶型的成交比例來看，3室及以上戶型和2室戶型成交量相同，2室戶型成交較上個月大幅增加，公寓則大幅減少。
不管是國傢中國信託信貸利率統計局的新房數據，還是安居客和鏈傢網統計的二手房數據，合肥7月份房價都未出現太大的波動，這基本上符合我對合肥今年房價的判斷。我在之前文章中多次強調，合肥房價今年的基調就是 穩 ，穩定房價是地方必須完成的任務。
之前的文章中分析過，今年下半年的中國信託貸款條件中國信託個人信貸經濟工作會議確定瞭房地產的調控基調， 要穩定中國信託信貸過件率房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制 ，因此房地產政策連續性上是不會輕易動搖的，所以限購政策短期基本不可能放開。
但我要提醒的是，合肥市中心的限價新房越來越少，而部分市郊的新房因定價過高，會存在價格支撐略微不足的情況。很多前期拿地價格過高的房企，因土地成本及備案價格限制問題而無法開盤，這種限價政策我覺得難以持久。
一旦逐步放開備案價格，合肥市區新房將很難找到低價房，屆時你不得不面臨3種選擇，要麼選擇高中國信託信貸最高額度價房，要麼選擇市郊低價房，要麼選擇市中心的二手房。前兩種選擇性價比不會太高，對於很多人來講，可能還是要被迫選擇二手房。
對於剛需來說，沒有必要再去觀望，我認為現在房價應該到瞭底部，不過這個底部究竟持續多長時間我不知道。但我知道，至少在二手房市場，你肯定有機會找到比以後所謂房價 谷底 性價比更高的房源。
原標題：合肥房價企穩回升？ 合肥7月份二手房成交分析及購房建議5121B15B8B48ECA2
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